Pentru Facturare si Gestiune recomandam SmartBill. Incerci GRATUIT!
Un capitol foarte complex al fiscalitatii il reprezinta TVA la livrarile de terenuri si constructii, individual sau separat. Exista multe situatii, fiecare trebuie analizata diferit, in functie de context.
Inainte de toate trebuie clarificate cateva notiuni:
| Teren construibil | Orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare |
| Construcție | Orice structură fixată în sau pe pământ. |
| Livrarea unei construcții noi/parti din aceasta | Livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării; *) |
| Data primei ocupari | Se consideră a fi data primei ocupări data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix. |
| Data primei utilizari | Data primei utilizări a unei construcții se referă la construcții care au suferit transformări . Prin data primei utilizări se înțelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a lucrărilor de transformare a construcției în cauză sau a unei părți a construcției. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie , data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcției sau a unei părți din construcție cu valoarea transformării respective. |
*) o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.
Baza legala:
1.Codul fiscal, la art. 292 alin. 2) lit. f) arata ca este scutita de taxă livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile.
2. Codul fiscal la art. 331 arata ca se aplica taxare inversa pentru construcții (cu condiția obligatorie ca atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA) părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune;
3.Art. 292 alin (3) CF arata ca orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice.
Mai jos prezentam o siteza a celor mai des intalnite cazuri, si tratamentul fiscal care se aplica la fiecare.
Presupunem ca persoana care efectueaza vanzarea este o persoana inregistrata in scop de TVA.
| Operatiune | Regim fiscal | Baza legala |
| Livrare de terenuri neconstruibile | 1.Scutire de taxa, fara TVA 2.Optional, se poate taxa | 1.Art. 292 alin. 2) lit. f) CF 2.Art. 292 alin. (3) |
| Livrare de terenuri construibile | 1.Pe factura se va aplica cota de TVA de 19% daca terenul se vinde catre persoane fizice sau firme neplatitoare de TVA 2. Se face taxare inversa daca vanzarea se face catre un alt platitor de TVA | 1. 1.Art. 292 alin. 2) lit. f) CF 2. Art. 331 CF |
| Livrare de constructii noi | 1.Operatiunea este taxabila: Cota de taxa : 5% daca livrarea se face catre persoane fizice in anumite conditii **) sau 19% in celelalte cazuri. 2.Se face taxare inversa daca vanzarea se face catre alt platitor de TVA | 1.Art. 292 alin. 2) lit. f) CF, Art. 219 alin. (3) lit.c) pct. 3 CF 2. Art. 331 CF |
| Livrarea de constructii vechi | 1.Operatiunea este scutita 2.Optional, se poate taxa | 1.Art. 292 alin. 2) lit. f) CF 2.Art. 292 alin. (3) |
**) Conditiile in care pentru livrarea de constructii se aplica 5% le-am prezentat aici: Cota de 5% aplicata la locuinte – conditii de indeplinit
Daca avem o vanzare de teren si constructie care formeaza acelasi corp funciar , cum procedam ?
Punctul 55 din Normele la Codul fiscal arata ca atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcției așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;
b) construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;
c) dacă terenul și construcția au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața cea mai mare. Se va avea în vedere suprafața construită desfășurată a construcției.
Cum stabilesti daca un teren este construibil sau nu ?
Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.
În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil.
Buna ziua,
Foarte util articolul dvs, va rog totusi sa imi spuneti ce se intampla daca firma care detine un teren construibil nu este inregistrata in scopuri TVA. Si vinde acest teren catre o persoana fizica. O singura factura, in valoare de 350.000 euro (cu titlu de exeplu).
Multumesc anticipat.